Sanierungspflicht nach GEG 2025: Wann musst du sanieren?

Sanierungspflicht nach GEG 2025: Wann musst du sanieren? Mit dem GEG 2025 verschärft sich die Sanierungspflicht für Hausbesitzer: Wer eine Immobilie kauft, erbt oder modernisiert, muss bestimmte Maßnahmen wegen der Sanierungpflicht umsetzen. Doch wann genau gilt die Pflicht – und was musst du sanieren?  Was ist die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)? Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 in Kraft ist und regelmäßig aktualisiert wird, legt fest, welche energetischen Mindeststandards Wohngebäude in Deutschland erfüllen müssen (siehe “GEG”). Die Sanierungspflicht gilt vor allem bei Eigentümerwechsel und soll die Energieeffizienz von Altbauten verbessern und CO₂-Emissionen senken. Wichtig: Die Sanierungspflicht ist nicht zu verwechseln mit dem allgemeinen Heizungsgesetz. Sie betrifft spezifische Bauteile und Anlagen, die bei bestimmten Situationen zwingend saniert werden müssen. Zu viele Infos auf einmal? Holen Sie sich jetzt eine kostenlose Expertenberatung. Wir führen Sie von der ersten Frage bis zur Installation und darüber hinaus. Kostenlose Beratung starten   Wann greift die Sanierungspflicht? Die Sanierungspflicht nach dem GEG tritt in folgenden Fällen in Kraft: 1. Bei Eigentümerwechsel (§§ 47, 71, 72 GEG) Die Sanierungspflicht greift automatisch, wenn du ein Haus oder eine Wohnung: kaufst erbst geschenkt bekommst Frist: Du hast ab der Eintragung ins Grundbuch zwei Jahre Zeit, um die Pflichtmaßnahmen umzusetzen. 2. Bei umfangreichen Baumaßnahmen (§ 48 GEG) – Die 10%-Regel Auch ohne Eigentümerwechsel greift die Sanierungspflicht, wenn du mehr als 10% eines Bauteils erneuerst: Beispielstabelle Beispiel Folge Kleine Putzschäden an 1-2 Stellen ausbessern Komplette Fassade muss gedämmt werden Mehr als 10% der Fassade neu verputzen Komplette Fassade muss gedämmt werden Einzelne kaputte Dachziegel austauschen Dachdämmung wird Pflicht Einige Fenster erneuern (unter 10%) Keine Sanierungspflicht Über 10% der Fensterfläche erneuern Alle neuen Fenster müssen Mindeststandard erfüllen Achtung: Im Zweifelsfall solltest du einen Energieberater konsultieren. Diese 3 Maßnahmen sind bei Eigentümerwechsel Pflicht Wenn du ein Haus kaufst oder erbst, musst du innerhalb von 2 Jahren folgende Maßnahmen umsetzen, falls diese noch nicht erfüllt sind: 1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG) Wann Pflicht? Das Dachgeschoss ist unbewohnt und unbeheizt. Die oberste Geschossdecke erfüllt noch nicht die Mindestanforderungen Technische Anforderung: U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) darf maximal 0,24 W/(m²·K) betragen Das bedeutet: Die Dämmung muss ausreichend dick sein, um Wärmeverluste zu minimieren Alternative: Statt der Geschossdecke kannst du auch das Dach selbst dämmen (sinnvoll, wenn du später einen Dachausbau planst) Kosten: Geschossdecke dämmen: 50 – 100 €/m² Dach komplett dämmen: 150 – 250 €/m² Beispielrechnung für 120 m² Dachfläche: Geschossdeckendämmung: 6.000 – 12.000 € Dachdämmung: 18.000 – 30.000 € 2. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 71 GEG / Anlage 8) Wann Pflicht? Rohrleitungen verlaufen durch unbeheizte Räume (Keller, Dachboden, unbeheizter Flur) Die Rohre sind noch nicht oder unzureichend gedämmt Technische Anforderungen: Dämmschichtdicke muss mindestens dem Außendurchmesser des Rohrs entsprechen Beispiel: 25 mm Rohr → mindestens 25 mm Dämmung Wärmeleitfähigkeit der Dämmung: maximal 0,035 W/(m·K) Warum ist das wichtig? Ungedämmte Rohre verlieren bis zu 20% der Heizenergie auf dem Weg durch kalte Räume Besonders im Keller macht sich das bemerkbar: “Warum ist es hier so warm?” = Energieverschwendung! Kosten: 10 – 25 €/laufender Meter Rohr (Material + Montage) Typisches Einfamilienhaus: ca. 40 – 80 Meter Rohre im Keller Beispielrechnung: 60 Meter Rohrleitungen × 15 €/m = 900 € Diese Maßnahme amortisiert sich oft schon nach 2-3 Jahren durch Energieeinsparungen! Tipp: Diese Arbeit kannst du auch selbst durchführen – Rohr-isolierung gibt es im Baumarkt! 3. Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG) Wann Pflicht? Deine Öl- oder Gasheizung ist älter als 30 Jahre Es handelt sich um einen Konstanttemperatur- oder Standard-Heizkessel Ausnahmen – Diese Heizungen MUSST DU NICHT austauschen: Niedertemperatur-Heizkessel (meist nach 1990) Brennwertkessel (effiziente Technik) Heizungen mit unter 4 kW oder über 400 kW Nennleistung Heizungen in Ein-/Zweifamilienhäusern, wo der Eigentümer bereits seit vor dem 1. Februar 2002 wohnt (Bestandsschutz) Wie erkennst du das Alter? Überprüfung durch den Schornsteinfeger (§ 97 GEG) Typenschild am Heizkessel mit Baujahr Was kommt als Ersatz infrage? Ab 2025 gilt beim Heizungstausch: 65% erneuerbare Energien (§ 71 GEG – Heizungsgesetz) Typische Optionen: Wärmepumpe (Luft, Wasser, Erdwärme): 20.000 – 50.000 € Pelletheizung: 15.000 – 30.000 € Anschluss an Fernwärmenetz (wo verfügbar): 5.000 – 15.000 € Hybridheizung (z.B. Gas + Wärmepumpe): 18.000 – 35.000 € Kosten-Beispiel für typisches Einfamilienhaus: Alte Gasheizung raus, Wärmepumpe rein: 25.000 – 35.000 € Abzüglich Förderung (30-70%): Eigenanteil: 7.500 – 24.500 € Kein Fachexperte? Sichern Sie sich Ihre kostenlose Beratung bei einem unserer Experten. Wir begleiten Sie persönlich von der ersten Idee bis zur finalen Umsetzung. Kostenlose Beratung starten   Ausnahmen bei der Sanierungspflicht: Wann musst Du nicht sanieren? Nicht jeder muss die Sanierungspflicht erfüllen. Folgende Ausnahmen gelten: 1. Bestandsschutz für langjährige Selbstnutzer Du bist NICHT zur Sanierung verpflichtet, wenn: Du seit dem 1. Februar 2002 oder früher in deinem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnst Es keinen Eigentümerwechsel gegeben hat Aber: Sobald du das Haus verkaufst, erbst oder verschenkst, greift die Sanierungspflicht für den neuen Eigentümer! 2. Denkmalgeschützte Gebäude (§ 105 GEG) Ausnahme gilt für: Denkmalgeschützte Häuser Gebäude in Ensembleschutz-Bereichen Warum? Historische Bausubstanz muss erhalten bleiben Dämmung würde oft das Erscheinungsbild zerstören Aber: Auch hier gibt es oft Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung (z.B. Innendämmung) 3. Wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§ 102 GEG) Du kannst auf Antrag befreit werden, wenn: Die Sanierungskosten sind extrem hoch im Verhältnis zum Gebäudewert Die Maßnahme würde sich nie oder erst nach über 20 Jahren amortisieren Besondere finanzielle Härte (z.B. geringes Einkommen, Pflegekosten) Wichtig: Diese Befreiung muss bei der zuständigen Baubehörde beantragt und nachgewiesen werden! 4. Sehr kleine Gebäude Ausnahme für: Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche 5. Geplanter Abriss innerhalb von 2 Jahren Wenn du das Gebäude innerhalb von 2 Jahren: Abreißen willst Komplett umbauen willst (Kernsanierung) Fristen und Zeitplan Tabelle Ereignis Frist Beginn der Frist Eigentümerwechsel (Kauf/Erbe/Schenkung) 2 Jahre Ab Eintragung ins Grundbuch Heizkessel über 30 Jahre 2 Jahre Ab Eigentümerwechsel (nicht bei Bestandsschutz) Baumaßnahme über 10% eines Bauteils Sofort Mit Abschluss der Baumaßnahme Beispiel: Du kaufst am 1. März 2025 ein Haus Grundbucheintrag erfolgt am 15. April 2025 Frist läuft bis: 15. April 2027 Was kostet die Einhaltung der Sanierungspflicht? Kostenbeispiel für typisches Einfamilienhaus bei Sanierungspflicht (120 m² Wohnfläche)