Mit dem GEG 2025 verschärft sich die Sanierungspflicht für Hausbesitzer: Wer eine Immobilie kauft, erbt oder modernisiert, muss bestimmte Maßnahmen wegen der Sanierungpflicht umsetzen. Doch wann genau gilt die Pflicht – und was musst du sanieren?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 in Kraft ist und regelmäßig aktualisiert wird, legt fest, welche energetischen Mindeststandards Wohngebäude in Deutschland erfüllen müssen (siehe “GEG”). Die Sanierungspflicht gilt vor allem bei Eigentümerwechsel und soll die Energieeffizienz von Altbauten verbessern und CO₂-Emissionen senken.
Wichtig: Die Sanierungspflicht ist nicht zu verwechseln mit dem allgemeinen Heizungsgesetz. Sie betrifft spezifische Bauteile und Anlagen, die bei bestimmten Situationen zwingend saniert werden müssen.
Holen Sie sich jetzt eine kostenlose Expertenberatung. Wir führen Sie von der ersten Frage bis zur Installation und darüber hinaus.
Die Sanierungspflicht nach dem GEG tritt in folgenden Fällen in Kraft:
Die Sanierungspflicht greift automatisch, wenn du ein Haus oder eine Wohnung:
kaufst erbst geschenkt bekommstFrist: Du hast ab der Eintragung ins Grundbuch zwei Jahre Zeit, um die Pflichtmaßnahmen umzusetzen.
Auch ohne Eigentümerwechsel greift die Sanierungspflicht, wenn du mehr als 10% eines Bauteils erneuerst:
| Beispiel | Folge |
| Kleine Putzschäden an 1-2 Stellen ausbessern | Komplette Fassade muss gedämmt werden |
| Mehr als 10% der Fassade neu verputzen | Komplette Fassade muss gedämmt werden |
| Einzelne kaputte Dachziegel austauschen | Dachdämmung wird Pflicht |
| Einige Fenster erneuern (unter 10%) | Keine Sanierungspflicht |
| Über 10% der Fensterfläche erneuern | Alle neuen Fenster müssen Mindeststandard erfüllen |
Achtung: Im Zweifelsfall solltest du einen Energieberater konsultieren.
Wenn du ein Haus kaufst oder erbst, musst du innerhalb von 2 Jahren folgende Maßnahmen umsetzen, falls diese noch nicht erfüllt sind:
Wann Pflicht?
Technische Anforderung:
Alternative:
Kosten:
Beispielrechnung für 120 m² Dachfläche:
Wann Pflicht?
Technische Anforderungen:
Warum ist das wichtig?
Kosten:
Beispielrechnung:
Tipp: Diese Arbeit kannst du auch selbst durchführen – Rohr-isolierung gibt es im Baumarkt!
Wann Pflicht?
Ausnahmen – Diese Heizungen MUSST DU NICHT austauschen:
Niedertemperatur-Heizkessel (meist nach 1990) Brennwertkessel (effiziente Technik) Heizungen mit unter 4 kW oder über 400 kW Nennleistung Heizungen in Ein-/Zweifamilienhäusern, wo der Eigentümer bereits seit vor dem 1. Februar 2002 wohnt (Bestandsschutz)Wie erkennst du das Alter?
Was kommt als Ersatz infrage? Ab 2025 gilt beim Heizungstausch: 65% erneuerbare Energien (§ 71 GEG – Heizungsgesetz)
Typische Optionen:
Kosten-Beispiel für typisches Einfamilienhaus:
Sichern Sie sich Ihre kostenlose Beratung bei einem unserer Experten. Wir begleiten Sie persönlich von der ersten Idee bis zur finalen Umsetzung.
Nicht jeder muss die Sanierungspflicht erfüllen. Folgende Ausnahmen gelten:
Du bist NICHT zur Sanierung verpflichtet, wenn:
Du seit dem 1. Februar 2002 oder früher in deinem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnst Es keinen Eigentümerwechsel gegeben hat Aber: Sobald du das Haus verkaufst, erbst oder verschenkst, greift die Sanierungspflicht für den neuen Eigentümer!
Ausnahme gilt für:
Warum?
Aber: Auch hier gibt es oft Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung (z.B. Innendämmung)
Du kannst auf Antrag befreit werden, wenn:
Wichtig: Diese Befreiung muss bei der zuständigen Baubehörde beantragt und nachgewiesen werden!
Ausnahme für:
Wenn du das Gebäude innerhalb von 2 Jahren:
| Ereignis | Frist | Beginn der Frist |
| Eigentümerwechsel (Kauf/Erbe/Schenkung) | 2 Jahre | Ab Eintragung ins Grundbuch |
| Heizkessel über 30 Jahre | 2 Jahre | Ab Eigentümerwechsel (nicht bei Bestandsschutz) |
| Baumaßnahme über 10% eines Bauteils | Sofort | Mit Abschluss der Baumaßnahme |
Beispiel:
Kostenbeispiel für typisches Einfamilienhaus bei Sanierungspflicht (120 m² Wohnfläche)
| Maßnahme | Kosten |
| Geschossdeckendämmung (120 m²) | 6.000 – 12.000 € |
| Rohrdämmung (60 lfd. Meter) | 600 – 1.500 € |
| Heizkessel austauschen (Wärmepumpe) | 25.000 – 35.000 € |
| Gesamt (ohne Förderung) | 31.600 – 48.500 € |
| Abzüglich Förderung (40-70%) | 9.480 – 29.100 € |
Realistische Eigenkosten: 10.000 – 30.000 € (je nach Förderung und Eigenleistung)
Die Sanierungspflicht nach dem GEG zielt darauf ab, die Energieeffizienz älterer Gebäude zu verbessern und greift hauptsächlich in zwei Situationen:
Beim Eigentümerwechsel: Wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen, erben oder geschenkt bekommen, müssen Sie die Pflichtmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag umsetzen.
Bei umfangreichen Baumaßnahmen: Wenn Sie mehr als 10% eines Bauteils (z.B. der Fassade) erneuern.
Die 3 Hauptpflichten bei Eigentümerwechsel:
Dämmung der obersten Geschossdecke (falls ungedämmt und unbewohnt).
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (in unbeheizten Räumen).
Austausch von Konstanttemperatur-Öl-/Gaskesseln, die älter als 30 Jahre sind.
Wichtigste Ausnahmen:
Bestandsschutz: Sie sind von der Pflicht befreit, wenn Sie seit dem 1. Februar 2002 oder früher selbst in Ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen (gilt nur, solange kein Eigentümerwechsel stattfindet).
Denkmalschutz und wirtschaftliche Unzumutbarkeit können ebenfalls zur Befreiung führen.
