Welche kosten kommen bei einer Altbausanierung auf dich zu? und worauf solltest du achten bei deiner Haussanierung? Hier ist es alles erklärt.
Schnellübersicht auf einen Blick
Die Kosten einer Altbausanierung variieren erheblich je nach Umfang, Baujahr und Zustand des Gebäudes. Hier findest du die wichtigsten Richtwerte für 2025:
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Sanierungsart |
Kosten pro m² |
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Teilsanierung |
400 – 600 € |
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Umfassende Sanierung |
600 – 900 € |
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Kernsanierung |
900 – 1.200 € |
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Kernsanierung Plus |
1.200 – 2.500 € |
Wichtig: Diese Preise verstehen sich zzgl. MwSt. und können regional um bis zu 20% abweichen.
Beispiel 1: Einfamilienhaus 120 m² – Mittlere Sanierung
Ausgangssituation: Haus aus den 1970er Jahren, durchschnittlicher Zustand
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Maßnahme |
Kosten |
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Dachsanierung (120 m² Dachfläche) |
24.000 – 36.000 € |
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Fassadendämmung (200 m² Fassade) |
40.000 – 60.000 € |
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Fensteraustausch (15 Fenster à 1.000 €) |
15.000 € |
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Heizungserneuerung (Wärmepumpe) |
25.000 – 35.000 € |
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Elektrik erneuern (120 m²) |
9.000 – 12.000 € |
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Sanitär modernisieren |
8.000 – 12.000 € |
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Nebenkosten & Planung (10%) |
12.100 – 16.500 € |
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Puffer für Unvorhergesehenes (10%) |
13.310 – 18.150 € |
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Gesamtkosten |
146.410 – 199.650 € |
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Pro m² |
≈ 1.220 – 1.664 €/m² |
Beispiel 2: Kleineres Haus 100 m² – Basisanierung
Ausgangssituation: Haus aus den 1980er Jahren, teilweise bereits saniert
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Position |
Kosten |
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Dach nachbessern + dämmen |
15.000 – 20.000 € |
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Fenster austauschen (12 Stück) |
12.000 € |
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Heizung modernisieren |
15.000 – 20.000 € |
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Fassade streichen + punktuell dämmen |
15.000 – 20.000 € |
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Bad renovieren |
12.000 – 15.000 € |
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Nebenkosten (8%) |
5.520 – 7.600 € |
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Gesamtkosten |
74.520 – 102.600 € |
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Pro m² |
≈ 745 – 1.026 €/m² |
Beispiel 3: Großes Haus 180 m² – Kernsanierung
Ausgangssituation: Vorkriegsbau, umfassende Sanierung notwendig
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Position |
Kosten |
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Komplett neue Dämmung (Dach, Fassade, Keller) |
90.000 – 120.000 € |
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Alle Fenster & Türen |
35.000 – 45.000 € |
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Heizung + Solarthermie |
40.000 – 55.000 € |
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Elektrik komplett neu |
18.000 – 25.000 € |
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Sanitär komplett neu |
25.000 – 35.000 € |
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Bodenbeläge erneuern |
15.000 – 20.000 € |
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Innenausbau (Wände, Decken) |
25.000 – 35.000 € |
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Schadstoffentsorgung (Asbest) |
5.000 – 10.000 € |
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Planung & Baubegleitung |
15.000 – 20.000 € |
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Puffer (15%) |
40.350 – 54.750 € |
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Gesamtkosten |
308.350 – 419.750 € |
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Pro m² |
≈ 1.713 – 2.332 €/m² |
Die wichtigsten Kostenfaktoren 2025:
Durchschnittliche Gesamtkosten (inkl. aller Nebenkosten):
Merke: Pro Quadratmeter kannst du mit 400 bis 1.200 Euro rechnen – je nach Umfang und Alter des Gebäudes
Um dir eine Vorstellung von den typischen Kosten zu geben, habe ich hier einige Richtwerte für die Sanierung der wichtigsten Gebäudeteile in einer Tabellle zusammengestellt:
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Sanierungsart |
Kostenbereich |
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Dachsanierung |
80 – 150 € pro Quadratmeter |
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Fassadensanierung |
50 – 200 € pro Quadratmeter |
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Kellersanierung |
400 – 500 € pro laufendem Meter |
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Fenster |
300 – 1.000 € pro Fenster |
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Heizung |
8.000 – 15.000 € |
Es gibt viele versteckte Kosten, die bei Altbauten tief in deine Tasche greifen können. Unten haben wir einige davon für dich aufgelistet.
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Kostenpunkt |
Typische Kosten |
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Asbest- & Schadstoffentsorgung |
2.000 – 10.000 € |
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Feuchtigkeit & Schimmelsanierung |
1.500 – 6.000 € |
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Statikprobleme / Fundamentverstärkung |
5.000 – 30.000 € |
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Kanal- & Leitungsprüfung / Dichtheit |
5.000 – 10.000 € |
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Baustrom & Bauwasser |
1.000 – 5.000 € |
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Erschließungs- & Anschlusskosten |
10.000 – 30.000 € |
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Planungsfehler / Nachträge während der Bauzeit |
+10–15 % der Baukosten |
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Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht) |
500 – 6.000 € |
Sanierungen müssen nicht immer extrem teuer sein, wenn du clever planst. Es gibt einige Strategien, mit denen du Kosten sparen kannst, ohne dabei an der Qualität der Arbeit zu sparen:
Aber Vorsicht: Komplexere Arbeiten wie Elektro- oder Sanitärinstallationen sollten unbedingt Fachleute übernehmen.
Die Nebenkosten bei einer Sanierung werden oft unterschätzt, aber sie können sich schnell summieren.
Hier sind einige Punkte, die du in deiner Kostenkalkulation berücksichtigen solltest:
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Nebenkosten |
Details |
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Baugenehmigungen |
Je nach Art der Sanierung benötigst du möglicherweise eine Genehmigung der zuständigen Behörde. |
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Gerüste |
Bei Fassaden- oder Dacharbeiten wird oft ein Gerüst benötigt. |
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Entsorgung von Bauschutt |
Alte Materialien müssen entsorgt werden. Die Kosten hängen von der Menge und Art des Abfalls ab. |
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Versicherungen |
Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt gegen mögliche Schäden bei größeren Bauvorhaben. |
Der erste Schritt? Mach ne gründliche Bestandsaufnahme! Schau dir den Zustand des Gebäudes genau an, damit du weißt, welche Sanierungen wirklich nötig sind.
Bei einer Bestandsaufnahme guckst du dir das Dach, die Fassade, die Fundamente, die Fenster, die Türen, die Heizungsanlagen und die Elektroinstallationen an.
Sobald du ne Liste hast mit allen nötigen Arbeiten, kannst du anfangen, die Kosten zu schätzen.
Es gibt ein paar zentrale Punkte, die zu erhöhung der Sanierungskosten führen:
| Faktor | Einfluss auf die Kosten |
|---|---|
| Zustand der Bausubstanz | Je schlechter die Bausubstanz, desto komplizierter und teurer wird die Sanierung. Schäden am Dach, der Fassade oder dem Fundament können die Kosten erheblich steigern. |
| Größe des Gebäudes | Mit der Größe des Gebäudes steigen die Kosten, da mehr Material und Arbeitsstunden benötigt werden. |
| Art der Sanierungsmaßnahmen | Kleine Reparaturen sind günstiger als größere bauliche Maßnahmen. Beispielsweise kostet eine vollständige Dachneueindeckung oder ein Heizungsaustausch mehr als Schönheitsreparaturen. |
| Denkmalschutz | Denkmalgeschützte Gebäude verursachen oft höhere Kosten, da strenge Vorgaben zu Materialien und Methoden bestehen. |
Auch bei bester Planung kommt es oft vor, dass während der Sanierung unerwartete Probleme auftauchen, die zusätzliche Kosten verursachen.Deswegen solltest du immer einen Puffer von etwa 10 bis 15% Prozent deines Budgets einplanen, um auf solche Überraschungen vorbereitet zu sein.
Auch wenn du vieles selbst planen und organisieren kannst, ist es oft sinnvoll, Fachleute wie Architekten oder Bauingenieure hinzuzuziehen. Diese Profis haben Erfahrung mit Altbausanierungen und können dir helfen, die Kosten realistisch einzuschätzen.
Sie wissen genau, welche Materialien und Arbeiten notwendig sind und wo du eventuell sparen kannst, ohne die Qualität zu gefährden.
Ein Architekt kann dir außerdem dabei helfen, einen Sanierungsplan zu erstellen, der alle Aspekte des Gebäudes berücksichtigt – von der Statik über die Dämmung deines Daches bis hin zu ästhetischen Fragen. Jetzt anfragen
Es gibt keine einheitliche Definition für “Altbau”. Im engeren Sinne sind damit Gebäude gemeint, die vor dem Zweiten Weltkrieg (vor 1945) gebaut wurden – oft mit hohen Decken, Stuckverzierungen und Holzdielen.
Im weiteren Sinne werden jedoch auch Häuser aus den 1950er bis 1970er Jahren als Altbauten bezeichnet, da sie energetisch veraltet sind und typische Sanierungsprobleme aufweisen.
Typische Altbau-Merkmale:
Eine Sanierung ist notwendig, wenn:
✅ Gesundheitsrisiken bestehen:
✅ Die Bausubstanz beschädigt ist:
✅ Gesetzliche Pflichten greifen:
✅ Die Energiekosten explodieren:
Faustregel: Größere Sanierungen sollten etwa alle 20-30 Jahre erfolgen.
In 90% der Fälle ist die Sanierung günstiger als ein Abriss mit Neubau!
Sanierung lohnt sich, wenn:
Neubau kann besser sein, wenn:
Ja, und zwar auf zwei Arten:
1. Energetische Sanierung (§ 35c EStG)
Beispielrechnung:
2. Handwerkerkosten (§ 35a EStG)
Kleine Teilsanierung: 3 – 8 Wochen
Mittlere Sanierung: 3 – 6 Monate
Kernsanierung: 6 – 12 Monate
NEIN – Meist keine Baugenehmigung nötig:
JA – Baugenehmigung erforderlich:
Hier finden Sie weitere hilfreiche Artikel zum Thema Sanierung aus unseren Ratgeber.
